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Quelle: DIE WELT online - Wirtschaft - Mittwoch, 13. Oktober 1999

DOKUMENTATION

Checkliste zum Mietabschluss

Der Abschluss eines Mietvertrages ist angesichts einer überreichlichen Gesetzgebung sowie einer ausgeuferten Rechtsprechung zu einer wahren Kunst geworden.

Reichte noch im Jahre 1870 ein in großer Schrifttype gesetztes zweiseitiges Formular aus, so ist heutzutage unter acht Seiten (engzeilig und in kleiner Schrift) nichts mehr zu machen. Nachfolgend finden Sie daher eine Checkliste, anhand der Sie sich Schritt für Schritt durch das Dickicht unseres Mietrechts hindurcharbeiten können, damit zumindest die wichtigsten Einzelheiten des Mietvertrages korrekt vereinbart werden. Dabei wird chronologisch vorgegangen, von der Anbahnung über den Mietabschluss, die Spanne der eigentlichen Mietzeit hin bis zur Kündigung und Abwicklung des Mietverhältnisses.

1. Person des Mieters

Die Wohnung ist ein Wertobjekt; da will gut überlegt sein, an wen sie überlassen wird. Doch statt umständliche Fragebögen durch zu gehen, die ohnehin nur Bürokratie verursachen, empfiehlt es sich, bei einer Tasse Kaffee mit dem Mieter ein zwangloses Gespräch zu führen. Dass dabei natürlich Menschenkenntnis und ein gesundes Gespür für feinste Nuancen erforderlich ist, liegt auf der Hand. Da schadet es nie, wenn neben dem Vermieter auch seine Frau an dem Gespräch teilnimmt.

Personalausweis des Mieters

Da es schon vorgekommen ist, dass der Mieter einen Bruder, vielleicht sogar Zwillingsbruder vorgeschickt hat, kann es nicht verkehrt sein, sich seinen Personalausweis oder Reisepass zeigen zu lassen. Dass der Führerschein kein Reisepass ist und den Personalausweis nicht ersetzen kann, dürfte sich mittlerweile herumgesprochen haben. Ebenso ungeeignet sind Studentenausweise, Angelscheine oder gar die Mitgliedskarte des örtlichen Schachclubs.

Wenn ein Altbau vermietet wird

Wenn ein Altbau aus der Kaiserzeit vermietet wird, können Schallschutz und Wärmedämmerung nicht heutigen Anforderungen entsprechen. Daher wird dem Mieter schon in der Anbahnungsphase ein entsprechender Hinweis gegeben. Dieser findet sich dann später auch im schriftlichen Mietvertrag.

2. Hinweis auf Vertragsformular

Bevor überhaupt in die Vertragsverhandlungen eingetreten wird, muss eindeutig geklärt werden, dass der Mietvertragsschluss einzig und allein auf Grundlage dieses und jenes Vertragsformulars erfolgt. Beispielsweise so: "Bevor wir nun die Einzelheiten erörtern, möchte ich als Vermieter klarstellen, dass der Mietvertrag auf Grundlage des Formulars von Haus & Grund XYZ geschlossen wird. Ein solches Formular überreiche ich Ihnen hiermit, damit wir gemeinsam die einzelnen Abschnitte durchsprechen können. Auf diese Weise wird verhindert, dass der Mieter beispielsweise einen mündlichen Mietabschluss, einzig und allein nach den Regeln des BGB behauptet. Denn das BGB ist außerordentlich mieterfreundlich (z.B. keine Umlage der Nebenkosten, Renovierung allein Sache des Vermieters). Natürlich kann auch ein beliebiges, anderes Vertragsformular verwendet werden; und in Einzelfällen mag es sinnvoll sein, den Vertrag etwa durch einen Anwalt individuell erarbeiten zu lassen - nach Klärung der Kostenfrage.

3. Mietobjekt genau beschreiben

Die Beschreibung, im Hause XYZ würde diese und jene Wohnung vermietet, reicht nicht. Es muss schon genau angegeben werden, in welcher Etage, ob zur Straße oder zum Hofe hin gelegen etc. Auch die vermieteten Nebenräume sind genau anzugeben. Und wenn es sich um einen Altbau handelt, kann der eingangs erwähnte Hinweis auf den naturgemäß geringeren Schall- und Wärmeschutz hier gut untergebracht werden, zumal bei geringeren Schallschutzwerten auch ein angemessen geringerer Mietzins vorliegen kann.

4. Genaue Flächenangabe

Häufiger Streit entsteht deshalb, weil die Quadratmeterangaben mit der tatsächlichen Wohnungsfläche nicht übereinstimmen. Im Werkvertragsrecht hat der Bundesgerichtshof bei vereinbarten 65 und einer tatsächlicher Größe von 53 m2 einen Fehler im Sinne des § 633 BGB bejaht.
Auch bei der Nebenkostenabrechnung kommt es immer wieder zu Streit, wenn Betriebskosten nach Wohnfläche umgelegt werden und hierbei solche Differenzen auftauchen. Das Oberlandesgericht Rostock hat erklärt, dass die Flächenangabe im Regelfall eine bloße Objektbeschreibung sei, es sei denn, es wurde ausdrücklich ein bestimmter Quadratmeterpreis vereinbart- (Urteil vom 30.7.1998 - 7 U 200/97). Das Dresdener Oberlandesgericht (Urteil vom 15.12.1997 - 3 AR 90/97) urteilte, dass bei einer geringeren Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben, eine Mietminderung möglich sein kann, wenn die Flächendifferenz erheblich ist und die Gebrauchstauglichkeit der Räume durch die geringere Wohnfläche beeinträchtigt wird. Ansonsten meinten die Dresdener Oberlandesrichter, sei die Wohnflächenangabe im Mietvertrag nur eine bloße Beschaffenheitsangabe nicht aber die Zusicherung einer Eigenschaft (an letztere knüpft das Gesetz strengere Folgen). Balkonflächen werden im allgemeinen höchstens zur Hälfte angerechnet, wobei der zur Hauptverkehrsstraße hin gelegene Balkon sicherlich anders zu bewerten ist als der rückseitig des Hauses nach Südwesten in eine sonnige Parklandschaft gerichtete Balkon. Praxistip:
Wird eine Garage mitvermietet, dann kann diese nicht separat gekündigt werden. Die Garage genießt sozusagen denselben sozialen Schutz wie die Mietwohnung (Beschluss OLG Karlsruhe vom 30.3.1983 - 3 ReMiet 1/83).

5. Kaution

Wird statt einer Barkaution eine Bankbürgschaft verlangt und kann der Mieter diese nicht beibringen, lässt dies je nach Einzelfallumständen Rückschlüsse auf die Kreditwürdigkeit des Mieters zu. Auf der anderen Seite spricht für die Barkaution der alte Grundsatz: "Wer hat, der hat!"

6. Genaue Mietzeit

Zahlreiche Prozesse haben ihre Ursache darin, dass der Passus über die Mietzeit im Mietvertrag ungenau, ja widersprüchlich ausgefüllt wird. Deshalb sollte klar geregelt werden, ob es sich

- um ein unbefristetes Mietverhältnis handelt,
-- um ein befristetes Mietverhältnis oder
-- um ein sogenanntes Festzeitmietverhältnis. Das Amtsgericht Bad Homburg erklärte unter dem 13.3.1998 (Az. 2 C 5073/97-21) folgendes: "Die Vereinbarung einer bestimmten Laufzeit schließt nicht die ordentliche Kündigung aus, wenn im Formular-Mietvertrag Kündigungsfristen belassen worden sind. "Unklarheiten gehen zu Lasten des Vermieters." Infolgedessen konnte der Mieter trotz der bestimmten Laufzeit den Mietvertrag kündigen. Wird ein befristetes oder gar auf feste Zeit laufendes Mietverhältnis geschlossen, müssen die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag, die sich mit der ordentlichen Kündigung befassen, gestrichen werden.
Zusatzhinweis:
Bei einem befristeten Mietverhältnis kam der Mieter zwei Monate vor Mietende durch schriftliche Erklärung dem Vermieter gegenüber die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit verlangen. Der Eigentümer kann dies nur ablehnen, wenn er ein berechtigtes Interesse am Ende des Mietverhältnisses hat, etwa Eigenbedarf.
Befristete Mietverhältnisse weisen einen gravierenden Mangel auf: Der Eigentümer kann während der befristeten Laufzeit des Mietverhältnisses weder wegen Eigenbedarfs noch wegen "schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzung" kündigen. Das heißt ins Deutsche übersetzt: Der Mieter kann sich alles erlauben, sofern er nur unterhalb der Schwelle bleibt, von wo an eine fristlose Kündigung möglich ist. Und wenn man bedenkt, dass nach der Rechtsprechung des Amtsgerichtes Nürnberg der Mieter den Eigentümer sogar als "Drecksau" bezeichnen darf, dann weiß man, dass Problemmieter einem jahrelang auf der Nase herumtanzen können (AG Nürnberg, Urteil vom 11.5.1994 - 26 C 4676/93).

7. Drei Möglichkeiten der Mieterhöhung

- Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, z.B. mit Mietspiegel, - Staffelmiete, Mietanpassungsvereinbarung.

7a) "Standardmieterhöhung" mit Gutachten, Vergleichswohnung oder Mietspiegel.

Vorsicht: Bei Mietverträgen über eine bestimmte Zeit schlussfolgern manche Instanz-Gerichte aus § 1 Satz 3 Miethöhegesetz, dass eine Mieterhöhung ausgeschlossen sei (AG Neumünster, Urteil vom 17.1.1991 - 9 C 1737/90, in: WM 1991, Seite 353; anders OLG Stuttgart, Beschluss vom 31.5.1994 - 8 REMiet 5/93, in: NJW-RR 1994, Seite 1291).

7b) Staffelmiete

Bei der Staffelmiete nach § 10 des Miethöhegesetzes müssen die einzelnen Staffeln, jeweils mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben. Sie sind betragsmäßig genau auszuweisen. Der Vorteil der Staffelmiete ist die Kalkulierbarkeit, sowohl für den Eigentümer wie für die Mieter. Doch stehen diesen Vorteilen der Staffelmiete auch Nachteile gegenüber: Steigt die ortsübliche Miete schneller als die Mietstaffeln, bleiben die Mieteinkünfte hinter der allgemeinen Entwicklung zurück. Namentlich die Modernisierungsmieterhöhung (fälschlich oft als Umlage bezeichnet) nach § 3 Miethöhegesetz ist bei der Staffelmiete ausgeschlossen. Selbst bei von hoher Hand angeordneten Umbaumaßnahmen, etwa bei der Umstellung von Stadtgas auf Erdgas, bei technischen Nachrüstungen in der Aufzugsanlage etc. können die entstehenden Kosten nicht an den Mieter weitergegeben werden.

7c) Mietanpassungsvereinbarung

Darüber hinaus kann eine Mietanpassungsvereinbarung, umgangssprachlich Gleitklausel, gemäß § 10a des Miethöhegesetzes vereinbart werden. Hierbei wird die Mietentwicklung an den Preisindex für die gesamten Lebenshaltung gekoppelt. Doch verlangt diese Gleitklausel-Vereinbarung, dass der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder dass der Mietvertrag gar auf die Lebenszeit eines Vertragspartners geschlossen wird. Und so greifen dieselben Bedenken wie beim befristeten Mietverhältnis ein. Einen kleinen Pluspunkt hat diese Gleitklausel: Die bei § 10 Miethöhegesetz völlig ausgeschlossene Modernisierungsmieterhöhung nach § 3 Miethöhegesetz (die fälschlich als Umlage bezeichneten 11 % Wertverbesserungszuschlag) ist bei der Gleitklausel insoweit möglich, als die Mieterhöhung nach § 10a MHG auf solchen Umstände beruht, welche der Eigentümer nicht zu vertreten hat; etwa bei einer Umstellung der Stromspannung.

8. Schönheitsreparaturen

Dieser Punkt wird oft trotz seiner enormen Kostenrisiken stiefmütterlich behandelt. Das fängt zum einen mit den Fristenplänen an (Wohnräume alle fünf Jahre, Bad alle drei Jahre usw.), das betrifft die Art der Renovierung (Raufaser weiß), die Farbgestaltung der Türen (hellbeige oder schockrot?) und auch den Teppichboden.

8a) Einzugsrenovierung

Eine klare Vereinbarung über die Dekorationsarbeiten bei Einzug, eventuell während der Laufzeit des Mietverhältnisses und bei Auszug ist unerlässlich. Die Rechtsprechung hat sich mit kunstvoll ziselierten Urteilen dieses Problems angenommen aber letzten Endes nur eine völlige Rechtsunsicherheit erzielt.

8 b) Unrenovierte Wohnung

Bei der Übergabe einer unrenovierten Wohnung, in der allerdings die Tapeten entfernt, der alte Teppichboden entsorgt und die Türen geschliffen sind, liegt auf der Hand:
aa) Der neue Mieter kann sich die Wohnung nach eigenem Geschmack einrichten; der eine mag Türen hellgrau, der andere cremefarben, dieser bevorzugt Karotapeten, jener die Blümchen-Muster, der eine möchte gerne einen nahezu weißen Plüschboden, während die Familie mit Kleinkindern eher die schokoladenfarbene Auslegeware bevorzugt. Und auch der Eigentümer hat seinen Vorteil davon, wenn bei Auszug eine unrenovierte, vor allen Dingen von den alten Tapeten befreite Wohnung zurückgegeben wird. Er kann dann nämlich auf einen Blick feststellen, wo Dübel gesetzt, nachträglich Rohre verlegt oder Elektrokabel installiert wurden.

8c) Auszugsrenovierung

Während der Mieter bei Einzug meist sorgfältig arbeitet, hat er bei der Auswahl des Handwerkers für die Auszugsrenovierung weniger Grund, auf höchste Qualität zu achten. Und wenn er - wie nach der Rechtsprechung zulässig - die Arbeiten in Eigenleistung erbringt, kann man vermuten, dass hier auch nicht gerade Meisterstücke produziert werden. Es sprechen also schon etliche Argumente dafür, die Wohnung bei Auszug nicht von dem alten Mieter renovieren zu lassen.

9. Dauerärgernis Betriebskosten

Eine genaue Vereinbarung über die Betriebskosten ist das A und O eines jeden Mietvertrages. Denn die Betriebskosten haben sich, nicht zuletzt wegen des ungenierten Zulangens seitens kommunaler Stellen, so stark nach oben entwickelt, dass oft schon von einer "zweiten Miete" gesprochen wird. Eine Vertragsklausel jedoch, wonach "der Mieter die anfallenden Nebenkosten" übernimmt, ist ebenso unwirksam wie die knappe Formulierung "Mieter trägt Hauskosten". Die Gerichte verlangen zum Teil sehr detaillierte Regelungen, doch dürfte dies im Zeitalter der computererstellten Mietverträge kein Problem sein.

9a) Auflistung aller Betriebskosten

Der Mietvertrag sollte am besten eine Aufstellung der umgelegten Betriebskosten enthalten.

9 b) Realistische Vorschüsse

Der vielfältige Ärger mit der Anpassung von Vorschüssen wurzelt darin, dass die Vorauszahlungen meist zu niedrig festgesetzt werden. Der Eigentümer muss oft seinem Gelde hinterherlaufen. Bei zu niedrigen Vorschüssen kann der Mieter unter Umständen Schadensersatz verlangen, weil er nicht richtig kalkulieren konnte.

9c) Umlageschlüssel nicht vergessen

Die Umlage der Betriebskosten sollte wenn möglich - abgesehen von Heizung und Warmwasser - nach der Quadratmeterzahl erfolgen. Die Kopfzahlumlage ist der schlechteste Weg. Sie trägt dem Vermieter überdies den Vorwurf der Schnüffelei ein. Gemessen bzw. ermittelt werden können: Heizkosten, Warmwasserverbrauch, Kaltwasserverbrauch; und neuerdings Müll nach Volumen oder Gewicht.

12. Ruhe im Haus

Wer tags arbeitet, muss nachts schlafen. Lärm im Haus ist eines der häufigsten Ärgernisse, in der Mietwohnung ebenso wie im Reihenhaus. Daher muss im Mietvertag- und nicht etwa in der Hausordnung-, eindeutig die Pflicht zur Ruhe festgelegt werden. Denn laute Fernseher, nächtliche Partys, der Stampfrhythmus aus der Stereoanlage, das Klavierspielen des Sprösslings (von den EItern als Mini-Chopin bewundert), fleißige Heimwerker und das Dauergebelle des verzogenen Schäferhundes: Alles Dinge, welche dem ohnehin schon lärmgestressten Bürger das letzte Quentchen Ruhe rauben. Weil diese so wichtig ist, sollte alles, was damit zusammenhängt, deutlich im Vertrag und nicht in der Hausordnung geregelt sein. Wer sich indes gegen Lärm im Hause oder aus der Nachbarschaft zu Wehr setzt, wird nicht selten als dümmlicher Querulant abgestempelt, der seinen Mitmenschen kein Freizeitvergnügen zubillige. Um hier sofort die richtigen Argumente auf den Tisch bringen zu können, bedarf es natürlich detaillierter Kenntnis der einschlägigen Rechtsprechung. Dazu kann auf das Lärmlexikon zurückgegriffen werden, welches gegenwärtig in der 8. Auflage vorliegt und auf der Auswertung von über 600 Gerichtsentscheidungen sowie zahlreicher Stimmen der Fachliteratur beruht. Jeder, ob Hauseigentümer oder Mieter, kann dieses rund 120 DIN-A-4 Seiten starke Werk bei Haus & Grund Deutschland, Verlag und Service GmbH, Postfach 32 12 20,40427 Düsseldorf, zum Preis von 24,90 DM zuzüglich Porto beziehen. Er erwirbt damit ein Expertenwissen, das sich selbst Fachleute mühsam zusammensuchen müssen.

13. Anzahl der Wohnungsschlüssel

Dass für jedes Familienmitglied, auch für ältere Kinder ein Wohnungsschlüssel zur Verfügung stehen muss, ist klar. Der Mieter muss daher das Recht haben, über die üblichen Wohnungsschlüssel hinaus so viele anfertigen zu lassen, wie er bei sachgemäßer Sicht benötigt. Kritisch wird es aber beim Auszug. So weiß oft nicht einmal der Mieter selbst, wem er im Laufe einer längeren Mietzeit Haustür- und Wohnungsschlüssel überlassen hat: Das kann der Freund, die Putzhilfe oder sogar der Briefträger sein. Und wenn eine nicht-eheliche Lebenspartnerschaft in die Brüche geht, weiß man auch nicht, welche Schlüssel der ausziehende Teil behält oder nicht. Hauseigentümer sind daher gut beraten, bei Neuabschluss eines Mietvertrages einen neuen Zylinder in die Wohnungsabschlusstür (nicht: ein neues Schloss) einzubauen.

14. Wohnungsübergabe an den Mieter

Bei der Wohnungsübergabe an die Mieter sollte ein gerichtsgeeigneter Zeuge von Hauseigentümerseiten mit dabei sein. Sodann wird im einzelnen genau auf einem separaten Bogen (nicht im Mietvertrag) festgehalten, was an der Wohnung noch zu machen ist oder nicht. Diese Auflistung wird von beiden Parteien unterschrieben.

15. Einzelpunkte, die ebenfalls zu beachten sind:

Aufzugskosten für den Parterremieter, Autoabstellen auf dem Hofe, Berufliche Arbeit in der Wohnung, Bürgersteigreinigung, Gartennutzung, Haustierhaltung (Schmusekatze oder Kampfhund), Sauberkeit der Mülltonnenstandplätze, Parabolantenne für Satellitenempfang, Prostitution in der Wohnung, Spielplatznutzung, Gebrauch der Waschküche.

16. Hausordnung soll Vertragsbestandteil sein

War es früher gang und gäbe, die auf ein Pappplakat aufgeklebte Hausordnung an wenig einsichtiger Stelle, etwa neben der Kellertreppe, aufzuhängen, so hat sich später eingebürgert, die Hausordnung hinten an den fertigen Mietvertrag anzufügen, sie aber nicht zu unterschreiben. Doch, völlig verkehrt. Soweit die Hausordnung nämlich Rechte und Pflichten begründet, die Pflicht, Ruhe im Haus zu halten, die Pflicht, im Winter bei Glätte zu streuen und dergleichen, muss sie inhaltlicher Bestandteil des Mietvertrages werden. Das kann durch wechselseitige Bezugnahme geschehen. Doch ist es besser, die Hausordnung als kompletten Text in den Mietvertrag selbst aufzunehmen. Wird der Mietvertrag dann am Ende unterschrieben, ist die Hausordnung automatisch Bestandteil des Mietvertrages.

17. Mietende und Auszug

Schon bei Abschluss des Mietvertrages muss daran gedacht werden, wie bei Mietende und Auszug des Mieters zu verfahren ist. Hier sollte namentlich dem oben schon erwähnten Punkt Schönheitsreparaturen (Auszugsrenovierung) sowie der Wohnungsrückgabe besonderes Augenmerk gewidmet werden. Daß bei Auszug des Mieters ein von den Beteiligten unterschriebenes Wohnungsübergabeprotokoll erstellt wird, der Vermieter einen gerichtsgeeigneten Zeugen mitnimmt und dass - mit Erlaubnis des Mieters - auch Fotos gemacht werden, schafft zusätzliche Sicherheit.

18. Der Knackpunkt! Vertragsformular penibel auswählen

Nun, das Gesetz gestattet sogar den Abschluss eines mündlichen Vertrages über eine Wohnung. Doch sind, wie die obige Darstellung gezeigt hat, so viele, so verschiedene Punkte zu berücksichtigen, dass hier ein schriftlicher Vertrag her muss. Und da muss jeder selbst wissen, welches vorgedruckte Formular er verwendet. So gibt es zum einen die Mietverträge, welche im Schreibwarenhandel erworben werden können. Dann sind auch beim Mieterbund Vertragsformulare erhältlich. Schließlich kann auch auf der Geschäftsstelle des örtlichen Vereins von Haus & Grund ein Mietvertragsformular erworben werden. Jeder kann sich selbst ausrechnen, welches Mietvertragsformular seinen Bedürfnissen am ehesten entspricht. Ist der Vertrag einmal geschlossen, kann er nur mit Zustimmung des Mieters geändert werden.

19. Schluss

Sie haben, sehr geehrter Leser, einen kurzen Streifzug durch das unübersichtliche Gebiet des Mietrechts hinter sich. Vieles konnte in den obigen Punkten gar nicht angesprochen werden. Das eine oder andere mag Ihnen selbstverständlich erscheinen, dem anderen war es wieder nicht ausführlich genug. Maßgebend sind daher stets die konkreten Umstände des Einzelfalls. Genauere Informationen erhalten Sie beispielsweise auf der Geschäftsstelle des örtlichen Vereins von Haus & Grund. Die Anschrift finden Sie im Telefonbuch in jeder größeren Stadt. Darüber hinaus kann natürlich auch ein Rechtsanwalt angesprochen werden.