Ein zur Begründung auf ein Sachverständigengutachten Bezug nehmendes Mieterhöhungsverlangen, das älter als zwei Jahre ist, entspricht nach Auffassung des Landgerichts Berlin nicht den formellen Anforderungen des § 2 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG).

Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter sein Erhöhungsverlangen entweder auf einen örtlichen Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder eben ein Sachverständigengutachten stützen.

Urteil des LG Berlin vom 03.02.1998
63 S 364/97
NJW-RR 1999, 91

Das Oberlandesgericht Celle entschied, dass den Mieter keine grobe Fahrlässigkeit an dem entstandenen Leitungswasserschaden traf, da er sich darauf verlassen durfte, dass sein Bekannter der ihm übertragenen Pflicht zur Überwachung der Wohnung auch nachkam.

Danach hatte die vom Vermieter abgeschlossene Versicherung für den Schaden einzutreten. Das Gericht bestätigte zugleich die bisherige Rechtsprechung, wonach auch der Mieter Versicherungsschutz beanspruchen kann, wenn er die Beiträge für die vom Vermieter abgeschlossene Gebäudeversicherung bezahlt.

Urteil des OLG Celle vom 19.03.1998
2 U 184/96
Hausbesitzerzeitung Heft 5/1999, Seite 10

Kündigung wegen geplanten Verkaufs einer Eigentumswohnung

Als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ist es unter anderem anzusehen, wenn “der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde”. Dies regelt § 565b Absatz 2 Nr. 3 BGB. Erfahrungsgemäß kann für unvermieteten Wohnraum ein erheblich höherer Preis erzielt werden als im vermieteten Zustand.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts gewährt das grundgesetzlich geschützte Eigentum seinem Inhaber das Recht, die Sache zur Grundlage eigenverantwortlicher Lebensgestaltung zu machen und sie zu nutzen, wie er dies nach seinen Plänen für zweckmäßig hält. Die Gerichte müssen den Entschluss des Eigentümers zur Veräußerung der Sache grundsätzlich achten und dürfen nicht eigene Vorstellungen an die Stelle der vom Eigentümer getroffenen Dispositionen setzen.

Weist der Eigentümer einer Wohnung nach, dass er über Jahre hinweg Verluste mit der Wohnung erlitten hat und demzufolge erheblich verschuldet ist, und legt er dem Mieter im Kündigungsschreiben diese Gründe dar, so darf das Zivilgericht nur noch prüfen, ob der geltend gemachte Verkaufswunsch willkürlich oder die Kündigung missbräuchlich war, weil sie etwa einem spekulativen Verkauf dienen sollte. Die Kündigung ist jedenfalls nicht schon deshalb ungerechtfertigt, weil die dafür genannten Gründe bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorlagen. Danach konnte im Streitfall der Vermieter das Mietverhältnis zum Zwecke des Verkaufs der Wohnung wirksam kündigen.

Beschluss des BVerfG vom 04.06.1998
1 BvR 1575/94
Hausbesitzerzeitung Heft 21/1998, Seite 4
RdW 1999, 57

Bank darf Kautionssparbuch nicht pfänden

Wird ein Kautionssparbuch des Mieters mit dem Vermerk “gesperrt wegen Mietkaution” versehen, so ist die Bank nicht berechtigt, ihrerseits ein in ihren allgemeinen Geschäftsbedingungen geregeltes Pfandrecht zu Lasten des Vermieters auszuüben.

Ein Vermieter darf darauf vertrauen, dass er nach Übergabe des Sparbuchs an ihn hinsichtlich seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis gesichert ist und kein anderer ohne seine Einwilligung über die Mietsicherheit verfügen kann.

Urteil des OLG Nürnberg vom 15.05.1998
8 U 4293/97
Pressemitteilung des OLG Nürnberg

Keine Verpflichtung zum Kabelanschluss

Der mehrheitliche Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wonach alle Wohnungen einer Wohnanlage in einen bereits vorhandenen Kabelanschluss eingebunden werden sollen und die vorhandene, einwandfrei funktionierende Gemeinschaftsantenne abzubauen ist, ist unwirksam. Eine derart komplette Umrüstung ist gegen den erklärten Willen einzelner Wohnungseigentümer nicht zulässig.

Beschluss des BayObLG vom 01.10.1998
2 Z BR 71/98
ZAP EN-Nr. 902/98

Fahrlässig verursachter Frostschaden

Ein Mieter fuhr für mehrere Wochen in Urlaub. Während seiner Abwesenheit fror bei starkem Frost ein Leitungsrohr ein und verursachte einen Schaden von rund 35.000 DM. Der Mieter wandte ein, er habe sich auf das Funktionieren seiner elektrischen Heizung im Badezimmer verlassen. Demgegenüber berief sich der Vermieter auf eine Vertragsklausel, wonach der Mieter die Wasserleitungen vor dem Einfrieren schützen muss.

Das Frankfurter Amtsgericht bejahte in derartigen Fällen eine Haftung des Mieters nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Dass er sich auf die elektrische Heizung, die sich letztendlich ungeeignet für den Dauerbetrieb erwies, verlassen hatte, stellte nach Auffassung des Gerichts lediglich ein leichtfertiges Handeln und keine grobe Fahrlässigkeit dar. Der Mieter musste daher den entstandenen Schaden nicht ersetzen.

Urteil des AG Frankfurt am Main
271 B 3757/97
Handelsblatt vom 08.12.1998

Nutzung des Kellers als Wohnraum

Nutzt ein Wohnungseigentümer die im Haus gelegenen und zu seiner Wohnung gehörenden Kellerräume über neun Jahre hinweg ohne Widerspruch der übrigen Wohnungseigentümer als Wohnung, so erwirbt er hierdurch keine dingliche, das heißt im Grundbuch eintragbare Rechtsposition. Ihm steht jedoch ein schuldrechtlicher Rechtsanspruch gegenüber den anderen Eigentümern zu, die Wohnung wie bisher weiter nutzen zu dürfen.

Dieses, sich aus der jahrelang geduldeten Nutzung der Räume ergebende Recht kann der Wohnungseigentümer auch dem späteren Erwerber einer anderen Eigentumswohnung entgegenhalten. Diesem können durch den Kauf der Wohnung keine weitergehenden Rechte zustehen als dem Voreigentümer.

Beschluss des OLG Köln vom 06.02.1998
16 Wx 333/97
NJW-RR 1998, 1625

Kündigung: Austausch der Eigenbedarfsperson

Ein Ehepaar kündigte eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs. Die Kündigung wurde damit begründet, dass die Tochter und deren Ehemann  in die vermietete Wohnung einziehen wollten. Das zuständige Amtsgericht wies die von den Vermietern erhobene Räumungsklage ab. Während des Verfahrens mussten die Tochter und deren Ehemann ihre bisherige Wohnung tatsächlich räumen und zogen vorübergehend bei den Eltern ein. Dabei stellte sich heraus, dass die Familie der Tochter einen erheblich höheren Platzbedarf hatte als die Eltern. Daraufhin entschlossen sich diese, selbst in die gekündigte Wohnung einzuziehen.

Im Berufungsverfahren hatte das Landgericht nun zu prüfen, ob die Kündigung durch den ursprünglichen Eigenbedarf der Tochter begründet und der Eigenbedarf auch bei einem Selbstbezug der Wohnung durch die Vermieter gegeben war. Beides bejahte das Gericht. Ist der Eigenbedarf durch die zunächst benannte Eigenbedarfsperson gedeckt, so ist es auch unschädlich, wenn selbst noch im Berufungsverfahren eine andere Eigenbedarfsperson benannt wird (hier die Vermieter selbst), die selbst ein berechtigtes Interesse an dem Bezug der Wohnung hat. Im Ergebnis wurde der Mieter daher zur Räumung der Wohnung verurteilt.

Urteil des LG Limburg vom 10.06.1998
3 S 223/97
NJW-RR 1998, 1626
ZAP EN-Nr. 8/99

Kostentragung für Tiefgaragendeckensanierung

Muss die Decke einer zu einem Wohnungseigentumsanwesen gehörenden Tiefgarage saniert werden, so sind die Kosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen.

Eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung, dass zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung der Tiefgarage nur diejenigen Wohnungseigentümer verpflichtet sind, zu deren Wohnung auch ein Tiefgaragenabstellplatz gehört, erfasst grundsätzlich nicht die Sanierung der Tiefgaragendecke im konstruktiven Bereich.

Beschluss des BayObLG vom 19.02.1998
2 Z BR 119/97
NJW-RR 1998, 1709

Änderung der Gemeinschaftsordnung

Der ein Anwesen teilende Alleineigentümer ist nur bis zu dem Zeitpunkt zu einer Änderung der Gemeinschaftsordnung berechtigt, in dem eine Auflassungsvormerkung für den ersten Erwerber des Wohnungseigentums im Grundbuch eingetragen ist. Danach ist eine Änderung nur mit Zustimmung des oder der bereits vorgemerkten Wohnungseigentümer möglich.

Beschluss des BayObLG vom 15.10.1998
2 Z WR 42/98
ZAP EN-Nr. 12/99

Kein Makleranspruch trotz Übersendung eines Exposés

Ein Mann wollte ein Haus erwerben und bat daher einen Makler, ihm ein Exposé über ein ihn interessierendes Objekt zu übersenden. Dem kam der Makler auch nach und wies in seinem Schreiben darauf hin, dass beim Zustandekommen des Kaufvertrages eine Provision von 3,45 % der Kaufsumme anfalle. Der Kaufinteressent erwarb das Objekt, verweigerte jedoch die Zahlung der Maklerprovision mit der Begründung, er habe sich hierzu vertraglich nicht verpflichtet.

Auch das Oberlandesgericht Düsseldorf ging davon aus, dass ein Vertrag zwischen dem Käufer des Objekts und dem Makler nicht zustande gekommen war. In dem Schreiben des Maklers war ein Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages enthalten. Das Gericht verneinte jedoch eine Annahme dieses Angebots. Für die Annahme eines Maklerangebotes reicht es nicht aus, dass der Interessent das Angebot entgegen- und zur Kenntnis genommen hat. Ebenso wenig kann eine schlüssige Annahme des Vertragsangebotes darin gesehen werden, dass der Interessent das im Exposé des Maklers beschriebene Objekt unter Verwendung der ihm zugesandten Unterlagen erwirbt. Anderenfalls könnte der Makler mit dem Zusenden von Objekten diese für den Empfänger sperren, so dass der Interessent sie nur noch über den Makler erwerben kann. Danach handelt ein Immobilienmakler, der seine Kenntnisse vorzeitig preisgibt, auf eigenes Risiko.

Goldene Regel für jeden Makler muss es danach sein, erst nach einem deutlichen Provisionsverlangen, das der Kunde unzweifelhaft akzeptiert hat, seine Maklerleistung zu erbringen und sein Wissen mitzuteilen.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 26.06.1998
7 U 216/97
MDR 1998, 1341

Nachbesserungsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers

Der Erwerber einer Eigentumswohnung verweigerte die Zahlung der letzten Rate an den Bauträger mit der Begründung, die Schallisolierung im Treppenhaus und dem gemeinschaftlichen Schwimmbad sei mangelhaft. Er forderte den Bauträger mehrmals schriftlich zur Mangelbeseitigung auf und drohte an, nach Ablauf der Frist auf die Nachbesserung zu verzichten und statt dessen eine Minderung in Höhe der letzten Kaufpreisrate geltend zu machen.

Der Bundesgerichtshof hielt diese Erklärung für unwirksam. Der Erwerber einer Eigentumswohnung ist grundsätzlich nicht berechtigt, gegenüber dem Bauträger wegen eines behebbaren Mangels am gemeinschaftlichen Eigentum Erklärungen abzugeben, die zum Erlöschen des Nachbesserungsanspruchs anderer Erwerber führen könnten. Hierzu ist ein mehrheitlicher Beschluss aller Wohnungseigentümer erforderlich. Anderenfalls könnte die nicht hinnehmbare Folge eintreten, dass einer der Wohnungseigentümer vom Bauträger Schadensersatz und der andere Nachbesserung verlangt.

Der Bundesgerichtshof ließ in seiner Entscheidung jedoch offen, ob dem Wohnungseigentümer wegen der angeblichen Mängel nicht ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der noch zu leistenden Kaufpreisrate zusteht. Dies hängt davon ab, ob tatsächlich ein Mangel am Gemeinschaftseigentum vorlag. Wäre dies der Fall, könnte dem Wohnungseigentümer ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der geschätzten Beseitigungskosten zuzüglich eines “Zuschlages” in zumindest doppelter Höhe zustehen. Ob die Voraussetzungen für das Zurückbehaltungsrecht hier vorlagen, hat nun die Vorinstanz zu prüfen. Der Bundesgerichtshof verwies den Rechtsstreit daher zur weiteren Sachaufklärung an diese zurück.

Urteil des BGH vom 30.04.1998
VII ZR 74/97
RdW 1999,58

Verjährungsfrist bei Beschädigung von Gemeinschaftseigentum

Der Mieter einer Eigentumswohnung verursachte bei seinem Auszug erhebliche Schäden im Treppenhaus des Anwesens. Die Wohnungseigentümergemeinschaft nahm ihn daraufhin auf Schadensersatz in Anspruch. Als der Mieter nach längeren Verhandlungen nicht zahlte, erhob die Gemeinschaft nach über einem Jahr ihm gegenüber Zahlungsklage. Der ausgezogene Mieter berief sich auf Verjährung und bekam schließlich vor dem Landgericht auch Recht.

Ansprüche des Vermieters gegen seinen Mieter wegen Beschädigung des Mietgegenstandes verjähren nach § 558 BGB binnen sechs Monaten. Dies gilt auch für Schäden an Haustür, Flur und Treppe, obwohl diese Sachen nicht eigentlicher Gegenstand des Mietvertrages sind. Sie werden jedoch im Mietvertrag zum gemeinschaftlichen Gebrauch mitvermietet. Nichts anderes kann gelten, wenn Schadensersatzansprüche von den übrigen Wohnungseigentümern geltend gemacht werden. Auch deren Ansprüche gegen einen früheren Mieter verjähren innerhalb von sechs Monaten.

Urteil des LG Essen vom 11.12.1997
10 S 433/97
RdW 1999, 62

Entfernen von Tapeten beim Auszug

In den Urteilsgründen wird ausgeführt, dass die Klausel den Mieter unangemessen benachteilige und deshalb gegen § 9 AGBG verstoße. Zwar sei es nach herrschender Rechtsprechung möglich, entgegen der Regelung des BGB die laufenden Schönheitsreparaturen währen der Laufzeit eines Mietvertrags dem Mieter aufzubürden. Die zusätzliche Verpflichtung zur Entfernung der Tapeten ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung gehe aber darüber hinaus und führe dazu, dass die Klausel insgesamt unwirksam sei, also auch der Teil, der sich auf die laufenden Schönheitsreparaturen beziehe.

AG Wuppertal, Urteil . 21.12.1999 – 97 C 257/99 Quelle: WM 00 S.183